Rustico / casale / azienda agricola

Rustico / casale / azienda agricola Azienda Agricola Olearia

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Descrizione immobile

Azienda agricola ad esclusiva vocazione olearia sita nell’alta Maremma Toscana in posizione panoramica a 10 minuti dal mare.
Terreno di 50 ettari con 14.000 olivi. 480 mq di fabbricati esistenti più possibilità di costruire altri 935 mq. Elevata redditività.

Complesso aziendale.
L’azienda ricopre una superficie di circa 50 ettari, dei quali circa 40 ettari di oliveta, circa 6 ettari a bosco e il residuo destinato a fabbricati, pertinenze e superfici di servizio. Un primo consistente nucleo aziendale è stato acquistato nel 2004, con un ulteriore acquisto di terreno a bosco per circa 4 ettari nel 2006 e di terreno coltivabile per quasi 9 ettari nel 2007.

Le coltivazioni
L’oliveta, che con i suoi 40 ettari circa occupa la maggior parte della superficie aziendale, si sviluppa su terreno in leggera pendenza o sostanzialmente pianeggiante, che consente una grande facilità di lavorazione con ausili meccanici, caratteristica assai rara nella maggior parte delle aziende olivicole toscane, spesso disposte in forte pendenza e quindi inadatte ad una lavorazione efficiente.

L’oliveta è stata completamente ristrutturata da un punto di vista agronomico fra il 2005 e il 2007, adottando le più moderne tecnologie agricole, che mirano a rendere le coltivazioni economicamente efficienti, sia sotto il profilo delle quantità prodotte e della qualità, sia sotto il profilo dei costi.

Dopo aver dissodato, livellato e drenato il terreno, sono state piantati olivi delle principali cultivar toscane: Frantoio (circa 5.250 piante), Leccino (circa 3.100 piante), Moraiolo (circa 1.400 piante), Pendolino (circa 950 piante), Maurino (circa 800 piante) e Leccio del Corno (circa 600 piante). Le restanti piante sono rappresentate da Coratina (circa 700 piante) e da alcune centinaia di piante locali preesistenti all’acquisto della proprietà. In totale gli olivi presenti sono circa 13.000 piante.

La superficie ad oliveta è stata divisa in 21 settori per consentire la lavorazione per monocultivar e l’impianto è stato realizzato avendo in mente l’impiego di macchine specializzate per le operazioni agricole e la raccolta. Il sesto adottato è il 5 x 6, con 330 piante ad ettaro (una densità e pertanto una produzione d’olio per ettaro quasi doppia rispetto alla media toscana).

Nell’inverno 2013-2014 è stata avviata la conversione dell’azienda in azienda a regime biologico. Il raccolto 2017 sarà il primo certificato biologico a pieno titolo, mentre il raccolto 2016 può essere definito “in conversione biologica”. I soli contributi regionali legati all’attività “in biologico” eccedono gli € 20.000 all’anno.

La copiosa disponibilità d’acqua, grazie a tre pozzi artesiani, un invaso aziendale autoalimentato e una quota di un lago consortile, ha reso possibile dotare l’oliveta di un modernissimo impianto di ferti-irrigazione, in gran parte sotto traccia. L’impianto, oltre a poter essere azionato manualmente, è programmabile con un computer e comandabile da remoto, via internet, anche con smartphone.

L’oliveta è interamente recintata con una rete alta 2 metri montata su pali di castagno ed è registrata come fondo chiuso, cosa che impedisce l’accesso ad estranei, inclusi i cacciatori. L’azienda è soggetta ad una servitù di passaggio nei confronti di tre anziani contadini del posto che possiedono un pezzo di bosco raggiungibile attraversando l’azienda (si tratta di eventi molto rari).

L'azienda è proprietaria di tutti i macchinari e i mezzi necessari alle lavorazioni agricole; tutti mantenuti in piena efficienza. L'azienda è anche proprietaria di una moderna linea di imbottigliamento, tappatura e capsulatura, acquistata nel settembre 2009.

Gli investimenti fatti in sede di ristrutturazione agricola e la possibilità di ricorrere alla raccolta meccanizzata fanno sì che l'azienda rappresenti una realtà modello nel campo dell’olivicoltura nazionale, essendo gestita da un solo dipendente a tempo pieno, con la consulenza di un agronomo e con la necessità di personale aggiuntivo solo durante la raccolta.

Produzione e commercializzazione
Le politiche aziendali nei riguardi della produzione e della commercializzazione dell’olio sono state sinora condizionate dall’essere gli olivi ancora in fase di crescita e pertanto con produzioni per pianta molto limitate. Finora la raccolta delle olive è stata limitata a quelle piante che fossero in grado di assicurare una soglia minima di prodotto capace con certezza di assicurare un ritorno significativo rispetto ai costi di raccolta. Nel 2015 le olive raccolte sono state pari a circa qli. 500.

Tenuto conto dei limitati quantitativi di olio prodotti sino ad oggi, anche nella commercializzazione si è finora evitato di caricarsi di costi di commercializzazione e marketing. La maggior parte dell’olio prodotto viene conferita ad una cooperativa come olio IGP, ad un prezzo di circa € 6,50 al kg. Parte delle olive, raccolte mantenendo la distinzione per cultivar, vengono vendute a produttori locali di olio di alta gamma ad un prezzo di € 85 al q.le e una parte modesta della raccolta viene imbottigliata e venduta al prezzo di € 7,5 per la bottiglia da 50 cl.

Nei prossimi anni, con l’aumentare delle quantità d’olio che sarà possibile produrre in maniera profittevole, sia la politica di raccolta sia quella di commercializzazione saranno profondamente modificate. Per la raccolta, è previsto che già da quest’anno una parte degli ulivi soddisfi i parametri che rendono possibile e conveniente il ricorso alla raccolta meccanizzata (il diametro del tronco, da un punto di vista agronomico e la quantità di olive prodotte per pianta, da un punto di vista economico).

Per la commercializzazione è previsto un piano di marketing basato sulla partecipazione a concorsi d’olio e a manifestazioni di settore. Al fine di testare la qualità dell’olio prodotto, nel 2008 è stata realizzata una produzione pilota di circa 2.500 bottiglie, suddivisa su due oli che sono stati presentati ad alcuni concorsi o selezioni, con ottimi risultati.

Nel 2008 e 2009, per testare il potenziale di mercato dell’azienda, gli olii sono stati proposti a esercizi alimentari, enoteche e ristoranti di fascia alta. I risultati di questo sondaggio sono stati incoraggianti, con alcune decine di clienti acquisiti senza porre in atto alcuno sforzo di penetrazione del mercato. Gli olii sono stati venduti agli esercizi commerciali al prezzo di € 90,00 la scatola da 12 bottiglie (IVA inclusa e trasporto escluso). Nel 2009 il potenziale commerciale di San Frediano è stato testato anche all’estero, con ordini dalla Germania e dal Belgio.

Le caratteristiche di avanguardia agronomica dell’azienda, con molte cultivar e la presenza dell’impianto di fertirrigazione sotto traccia, consentono inoltre di far affidamento su una produzione meno soggetta di anno in anno all’alternanza produttiva delle tradizionali aziende olivicole, aspetto di estrema importanza per poter impostare una politica commerciale basata su relazioni stabili con la clientela.

A regime, fra quattro-sei anni, l'azienda arriverà a produrre mediamente circa 43.000 litri di olio all’anno (ipotizzando una produzione media per pianta di 3,3 litri di olio, sulla base di una produzione media di 20 kg di olive, una resa media del 15% e un rapporto 1,1:1 fra litri e chili di olio). Tale produzione, senza ipotizzare alcun incremento dei prezzi attualmente praticati (€ 7,5 la bottiglia da 50 cl), genererà ricavi annui pari a circa € 650.000, senza tenere conto dei contributi regionali.

La struttura dei costi riflette l’impianto moderno ed efficiente dell’azienda; a regime i costi di produzione dell’olio (inclusa frangitura e imbottigliamento) possono essere stimati in € 2,8 a bottiglia da 50 cl, pari a € 240.000 per la produzione totale di 90.000 bottiglie.

Il margine ricavi-costi a regime può quindi essere stimato in circa € 400.000.

L'azienda è dunque profondamente diversa dalla tipica oliveta toscana, di pochi ettari, con un impianto agronomico vecchio, a bassa densità di piante e inadatto ad essere coltivato in maniera efficiente grazie all’impiego di mezzi meccanici. E' invece una realtà pressoché unica per dimensioni, struttura agronomica e tecniche di coltivazione nel panorama olivicolo nazionale, capace di rappresentare un investimento molto interessante dal punto di vista economico, pur operando in un settore di grande fascino e tradizione quale quello dell’olivicoltura toscana.

Gli immobili

I fabbricati sono rappresentati da un’abitazione principale su due piani con una superficie complessiva di circa 350 mq, da piccoli fabbricati ad uso agricolo con una superficie complessiva di circa 85 mq e da una vecchia porcilaia in mattoni con una superficie di circa 45 mq. La casa è strutturalmente sana e abitata anche se gli interni possono essere migliorati esteticamente e gli impianti vanno revisionati o rifatti; sotto questo aspetto, la “necessità” di ristrutturare l’abitazione senza dover metter mano alle parti strutturali rappresenta un’ulteriore vantaggio, perché lascia libero l’acquirente di rifare gli interni a suo piacimento, senza dover pagare e demolire una precedente ristrutturazione che potrebbe non corrispondere al gusto o alle esigenze del nuovo proprietario.

Nel 2010 l'azienda ha ottenuto le autorizzazioni necessarie per costruire un nuovo centro aziendale con una superficie totale coperta pari a 935 mq, di cui 260 mq per abitazioni del personale, 100 mq per uffici e 575 mq per rimessa, locale frantoio, locale tini, locale imbottigliamento, magazzino, officina e rimessa macchine agricole il tutto senza che siano dovuti oneri di urbanizzazione Il progetto, nel quale l'azienda ha investito circa € 75.000 per la messa a punto e per l’iter amministrativo, potrebbe essere realizzato anche solo in parte o in più tappe. I lavori di costruzione avrebbero dovuto aver inizio entro la primavera 2012 e, non avendolo fatto, il progetto andrebbe ripresentato e fatto riapprovare (risultato abbastanza facile da raggiungere, essendo il progetto già stato approvato e non essendoci state modifiche alla normativa edilizia dopo la sua approvazione).

Se lo si desidera, in sede di ripresentazione del progetto, sarebbe possibile anche richiedere una variante del progetto che aggiunga alla destinazione agricola del centro aziendale una porzione destinata all’attività di agriturismo.

La forma proprietaria.

L'azienda è di proprietà di una Società Agricola a r.l. La società è stata costituita ad hoc, nel 2004, in occasione dell’acquisto della omonima azienda e dalla sua costituzione ha svolto come unica sua attività la gestione dell’azienda agricola; il capitale è interamente posseduto da una sola famiglia.

La società è titolare, oltre che dei beni immobiliari (terreni ed edifici) e dei beni mobili (veicoli e macchinari agricoli), anche del progetto esecutivo del centro aziendale e di un finanziamento ipotecario a lungo termine, per un importo residuo di circa € 500.000, con scadenza nel settembre 2028, regolato a condizioni di tasso estremamente convenienti.

La Società Agricola a r.l. ha perdite fiscalmente deducibili per oltre € 500.000, legate ai costi di impianto e di avviamento, dei quali circa € 200.000 a scadenza illimitata.

L’acquisto della società, oltre ad essere più agevole e veloce, presenta i seguenti potenziali vantaggi:

la possibilità di utilizzare fiscalmente le perdite fiscali sopra menzionate

la possibilità di utilizzare fiscalmente gli ammortamenti ancora da contabilizzare (per un importo superiore a quello sinora spesato nei bilanci societari)

l’assenza di pagamenti di imposte di registro che sarebbero invece dovute nel caso di acquisto degli immobili da parte di una persona fisica

un esborso di cassa inferiore in quanto dal prezzo concordato andrebbe detratto il saldo del finanziamento ipotecario da rimborsare (l’acquirente dovrebbe però liberare i venditori dalla fidejussione da essi prestata a favore della società e a beneficio della banca erogante) e aggiunta la liquidità in cassa

la possibilità di spesare fiscalmente negli anni a venire spese che altrimenti non potrebbero essere dedotte dal reddito imponibile dei prossimi esercizi.

Riassumendo

La possibilità di acquistare l'azienda presenta molti aspetti di unicità e convenienza:

-facilità di collegamento
-bellezza paesaggistica e vicinanza al mare
-dimensioni assai superiori alla media
-impianto agronomico modernissimo
-qualità degli oli prodotti
-elevato appeal di mercato e conseguente collocamento nella fascia di prezzo alta degli olii prodotti
-elevata potenzialità economica
-possibilità di ampliamento immobiliare con la costruzione di un moderno centro aziendale, ufficio e appartamenti per il personale
-vantaggiosa forma societaria

Richiesta: trattative riservate.

Classe energetica G IPE >175 kWh/mq


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Vista panoramica

uliveto

Uliveto


480 mq

Ambiente